住み替えを検討する際、「今の家が高く売れるなら特例で税金を抑えたい」「新しい家では住宅ローン控除を受けたい」と考えるのは自然なことです。しかし、これら2つの制度には、一定の期間内において「重複して適用できない」という制限が設けられています。

今回は、特にご質問の多い「旧居売却の数年後から新居の控除を受けられるか」という点を含め、制度の仕組みと注意点について詳しく解説します。

1．「同一年の入居と売却」における適用の制限

結論から申し上げますと、新居に入居した年と同じ年に、旧居の売却で「3,000万円特別控除」等の特例を受けた場合、その新居については住宅ローン控除を適用することができません。

2．併用が可能となる例外的なケース

一方で、時期をずらした買い替えであれば、両方の制度を順番に利用することが可能です。ポイントは「入居年」と「売却年」が重ならないことです。

3．どちらの制度を選ぶべきか。判断のための視点

住み替えの状況によっては、どちらか一方を選択しなければならない場面があります。その際の判断基準は、それぞれの軽減効果の総額を比較することにあります。

• 売却益が大きく、発生する税額が高い場合： 3,000万円特別控除を優先することで、目先の大きな納税を回避できるメリットがあります。
• 借入額が大きく、控除期間が長い場合： 住宅ローン控除による10〜13年間の合計還付額の方が、結果として大きくなる可能性があります。