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住所変更登記の義務化はいつから？過去の引っ越しも「5万円の罰則」対象に。2026年4月施行の新ルールを徹底解説
カテゴリ：ベルツリーの不動産コラム 　/　投稿日付：2026/01/31 10:36

登記簿の住所が昔のままの方へ。
2026年4月から「住所・氏名変更登記」が義務化

「不動産を所有しているけれど、登記簿の住所は昔のまま……」そんな心当たりのある方に、緊急のニュースです。
2026年4月1日より、不動産登記法が改正され、住所・氏名の変更登記が完全に義務化されます。

結論 「任意」だった手続きが義務に。まずは登記簿の住所を確認
注意点 放置すると「5万円以下の過料」の可能性。さらに“過去の引っ越し”にも対象が広がる点に注意
対策 「スマート変更登記（職権更新）」を使える状態にしておくと、今後の手間を減らせます

本記事では、2026年1月現在の最新情報に基づき、不動産オーナーが今すぐ確認すべきポイントと、 新しく始まる「スマート変更登記」の活用法、そして罰則を回避するための具体的なステップを解説します。

1. 2026年4月スタート！住所・氏名変更登記の義務化とは？

2024年に施行された「相続登記の義務化」に続き、いよいよ2026年4月1日から「住所・氏名の変更登記」も義務化のフェーズに入ります。

義務の内容と期限

不動産の所有者は、氏名や住所に変更があった日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません。

放置した場合のペナルティ：正当な理由なく義務を怠った場合、5万円以下の過料（罰則金）が科される可能性があります。

2. 【要注意】「過去の引っ越し」も義務化の対象になる（遡及適用）

ここが最も重要、かつ多くの人が見落としている「ニッチな罠」です。今回の法改正は、2026年4月1日以降に引っ越した人だけが対象ではありません。

「施行日（2026年4月1日）よりも前に住所が変わっている人」も、すべて義務化の対象となります。

過去の放置分に対する猶予期限

過去に住所変更があった場合は、「2026年4月1日」または「住所が変わった日」のいずれか遅い方から2年以内に登記が必要です。

  • つまり、2028年3月末までに整理しておく必要があるケースが出てきます。
  • 10年前、20年前の引っ越しを放置している場合も、今のうちに整理しておくのが安全です。

3. なぜ今、不動産登記が厳格化されているのか

背景にあるのは、深刻な「所有者不明土地問題」です。登記簿を見ても所有者と連絡がつかない状態が増え、災害対応や公共事業、空き家対策にも影響が出ています。

住所未登記で起こる問題（例）
  • 災害時の復旧工事の同意が取れない
  • 公共事業や再開発がストップする
  • 空き家が放置され、近隣トラブルの原因になる

これらを解消し、土地の利活用をスムーズにするため、国は「登記情報の鮮度」を保つことに舵を切りました。

4. 2026年からの新味方：「スマート変更登記」と職権更新

「何度も引っ越しているから、手続きが面倒……」という方のために、2026年4月から画期的な仕組みが本格始動します。 それが「マイナンバー等を活用した職権による住所更新」です。

職権登記（スマート変更登記）の仕組み

法務局が住基ネット等の公的データと連携し、所有者の住所変更を検知した場合、登記官が職権で登記を書き換えてくれる仕組みです。

  • メリット：法務局へ行く手間や、登録免許税、司法書士への報酬を節約できる可能性
  • 条件：利用するには、事前に「マイナンバー（または生年月日等）」を登記簿に紐付ける申請が必要
※注意：2026年4月のスタート直後は混雑や、過去の複雑な移転履歴に対応しきれないケースも想定されます。過信せず、自分のステータス確認が重要です。

5. 住所変更登記を放置する「罰金以外」のリスク

実は、5万円の過料よりも実務上で大きなトラブルになるのが、「不動産を売りたい時・貸したい時」です。

登記簿上の住所と現在の住民票の住所が一致しないと、売却・ローン借換えなどが進められない場合があります。

「急に現金が必要になったので売りたい」と思っても、住所変更登記を先に済ませる必要があり、 そこで想定外のタイムロスや書類収集に苦労し、成約機会を逃すケースもあります。

6. 【実践編】自分の登記状況を確認する3つのステップ

まずは「自分の不動産が今、どの住所で登録されているか」を知ることから始めましょう。

STEP 1固定資産税の納税通知書を確認

毎年4月〜5月頃に届く通知書に記載されている住所を確認。現住所と違うなら登記も古い可能性があります。

STEP 2登記情報提供サービスで登記内容を確認

インターネットで数百円で、現在の登記内容を確認できます。

STEP 3権利証（登記識別情報通知）の住所をチェック

購入時に受け取った権利証の住所が「今の前の住所」なら、変更が必要な可能性があります。

7. まとめ：2026年春、不動産の「健康診断」を

2026年4月の義務化開始まで、残された時間はあとわずかです。
「たかが住所変更」と侮っていると、将来の相続や売却の際に、数倍の手間とコストとなって跳ね返ってきます。

  • 数回引っ越しを繰り返している方
  • 結婚等で名字が変わった方

こうした方は、早めの対応をおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q: 住所変更登記にはいくら費用がかかりますか？

A: 自分で申請する場合、不動産1件につき1,000円の登録免許税（印紙代）がかかります。 土地と建物両方の場合は2,000円です。 司法書士に依頼する場合は、別途1万〜2万円程度の報酬が相場です。

Q: 住所変更を何度もしていますが、最新の住所だけでいいですか？

A: はい、基本的には現在の住民票で「登記簿上の住所」から「現住所」までのつながりが証明できれば、 一度の申請で済みます。ただし、履歴が多すぎて住民票だけでは繋がらない場合、「戸籍の附票」が必要になることがあります。

Q: 2026年4月より前に引っ越した場合、いつまでに登記すればいい？

A: 2028年3月31日までに登記を完了すれば、罰則の対象にはなりません。

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