はじめに：法律が変わると「売り方」も変わる

この記事では、2025年時点で知っておくべき重要な法律改正をわかりやすく整理しました。
これから不動産を売る予定の方は、ぜひチェックしておきましょう。

1. 契約の考え方が変わった「契約不適合責任」

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ（民法改正）

2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」という言葉がなくなり、
代わりに「契約不適合責任」というルールに変わりました。

これにより、売主は「隠れた欠陥があったか」ではなく、
**“契約書に書いた内容と実際の物件が一致しているか”**で責任を負うことになります。

例えば…

• 契約書では「エアコン付き」となっていたのに、実際には故障していた

• 「床暖房付き」と記載されていたが、実際には撤去済みだった
  こうした場合、買主から修理・代金減額・契約解除・損害賠償を求められる可能性があります。

売主の対応ポイント

• 契約書・重要事項説明書・付帯設備表の内容を正確に記載する

• 不具合がある場合は「現状有姿（ありのまま）」として説明・記録する

• 契約前にリフォーム・点検を行う場合は、その履歴を残しておく

2. 登記に関する義務が強化された「不動産登記法改正」

2024年4月から「相続登記の義務化」がスタートし、
登記を怠ると過料（罰金）の対象となりました。
また、住所変更登記の義務化も同時に導入されています。

相続登記の義務化

• 相続が発生した日から3年以内に登記を申請することが義務。

• 放置すると10万円以下の過料。

• 相続登記が未完了だと、物件の売却ができません。

住所・氏名変更登記も義務化

• 所有者の住所や氏名が変わったら2年以内に登記が必要。

• 売却時に登記簿上の住所と身分証が異なると、取引が止まるケースも。

 売主の対応ポイント

• 売却前に登記簿の名義を確認

• 相続や住所変更がある場合は早めに手続きを完了

• 登記済証・権利証を紛失している場合は司法書士に相談を

3. 仲介・契約方法のデジタル化（宅建業法改正）

電子契約・オンライン説明の全面解禁（2022年〜）

• 「重要事項説明」「媒介契約」「売買契約」など、
  　従来は紙と対面が原則でしたが、今はすべて電子化・オンラインで完結可能。

• 売主・買主・仲介会社が異なる場所にいても契約できます。

メリット

• 書類のやり取りが不要でスピーディー

• 契約ミスを防ぎ、履歴も残せる

注意点

• 電子データは削除・改ざん防止のため、きちんと保管しておく

• 電子署名の方法（クラウドサインなど）を仲介会社に確認する

 仲介手数料の上限が改定（2024年7月〜）

• 売買価格800万円以下の物件に限り、
  　仲介手数料の上限が30万円（税抜）まで引き上げられました。

• これにより、サンロイヤル大宮のような築古・低価格帯マンションでも
  　仲介業者が積極的に扱いやすくなっています。

「囲い込み」行為への規制強化（2025年施行予定）

• 仲介業者が自社の利益のために他社からの買主紹介を断る「囲い込み」行為。

• 今後は行政処分の対象となるため、売主がより透明な取引を選びやすくなります。

• 売却を依頼する際は、情報共有の仕組みを持つ仲介会社を選ぶことが重要です。

4. マンション関連法の改正（区分所有法）

 建替え・敷地売却の要件が緩和（2026年4月施行予定）

老朽化マンションの再生を促すため、
区分所有法が改正され、「建替え」や「一括売却」の決議要件が緩くなります。

• 従来：区分所有者の5分の4以上の賛成が必要

• 改正後：条件を満たせば3分の2以上で建替え可に

これにより、古いマンションでも再開発が進みやすくなり、
「立地が良い築古物件」は資産価値が見直される可能性があります。

5. 売却前に確認しておきたい実務チェックリスト

まとめ：法律改正を味方につけて「安全・スムーズな売却」を

法律改正は一見難しそうですが、
要は「取引をより透明・安全にするため」のルールです。

• 契約内容を明確に

• 登記を整えておく

• 仲介会社と正しく連携する

この3点を意識すれば、法律改正はむしろ売主にとってのチャンスになります。
今後の売却を成功させるために、これらのポイントを押さえて準備を進めていきましょう。

不動産の売却は「タイミング」と「戦略」で結果が大きく変わります。
売却をお考えの方は、まずはお気軽にご相談ください。
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