カテゴリ：ベルツリーの不動産コラム / 投稿日付：2025/11/22 12:01
■ はじめに：なぜ今「国籍記入義務化」が注目されているのか
2025年、不動産登記制度をめぐり、政府が**「所有者の国籍を登記記録に記載する」** という新しい制度を検討していることが報じられました。
このニュースは、
不動産登記
外国人の不動産購入
土地所有者の国籍情報
市場の透明性
といったキーワードで大きな関心を呼んでいます。
マンション価格の高騰、外国資本の増加、安全保障の観点など、複数の問題が複雑に絡み合っているため、業界・投資家・一般の不動産所有者すべてに影響しうる論点といえます。
■ 1. 不動産登記に「国籍記入義務化」が検討される背景
● 1-1 マンション価格の高騰と外国人購入の増加
近年、東京・大阪・福岡など都市部では、外国人による不動産取得が増加。
特に中国・台湾・シンガポールからの投資需要が拡大し、
「所有者がどこの国籍か分からないまま価格が上がる」 という指摘が増えています。
円安により日本の不動産が“実質値下がり”したことで、投資目的の購入が増え、
国籍の把握が必要という声が高まっています。
● 1-2 土地所有者不明土地が増え続けている
所有者不明土地問題では、
登記情報から所有者が特定できないケースが多発しています。
相続放置
海外在住者が増加
名義が古いまま放置
こうした問題に加えて、
国籍情報がなければ所在調査がさらに困難になる
という行政側の課題もあります。
● 1-3 安全保障（国防・重要施設保護）の観点
政府が土地利用規制を強化している背景には、
自衛隊基地
重要インフラ
国境離島
の周辺での土地購入リスクがあるためです。
所有者の国籍情報がなければ、
土地の利用実態を把握するうえで不十分との指摘があり、
国籍記載が議論される理由の1つになっています。
■ 2. 国籍記入義務化が実現した場合の「メリット」
● 2-1 市場の透明性が向上する
不動産登記に国籍が記載されれば、
「誰がどの土地を所有しているか」がより明確になります。
匿名の海外資本の買収
ペーパーカンパニーによる取得
所有者不明土地の増加
といったリスクが減り、
市場の健全化につながる とされています。
● 2-2 投資判断に役立つ情報が増える
海外投資家の動き
どの国の投資が入りやすいか
資本の傾向・影響力
これらを読み解けるため、
不動産投資家にとってメリットは大きいです。
● 2-3 国土安全保障の強化
国籍記載は重要施設周辺での土地利用規制と連動させやすく、
政府が監視しやすくなる点でメリットがあります。
■ 3. 国籍記入義務化の「デメリット」「問題点」
● 3-1 プライバシー問題（最大の争点）
登記簿は誰でも閲覧可能なため、
国籍が露出すると以下の懸念があります：
国籍を理由にした差別
不当な取引拒否
外国人所有者への心理的圧力
個人情報保護との衝突
この点は制度導入の最大の論点です。
● 3-2 海外投資家の参入が減る可能性
外国人投資家にとって「監視される」感覚は心理的マイナスになり、
投資を控えるケースが出てくる可能性があります。
短期投資（いわゆるフリップ）や投機的購入は特に敏感です。
● 3-3 「国籍＝危険」ではないという点
国籍情報だけでは、
実質的な所有者
資本の出どころ
を判断できないケースもあり、
制度だけでは不十分との指摘もあります。
■ 4. 国際比較：国籍記載は世界では当たり前なのか？
● 国籍記載を求める国
中国
韓国
タイ
UAE
シンガポール（一部）
規制が強い国に多い傾向。
● 国籍記載を求めない国
日本（現状）
アメリカ
イギリス
ドイツ
フランス
カナダ（州により制度差）
“透明性 vs 市場開放” のスタンスの違いが反映されています。
日本が国籍記載を導入すれば、
アジアの規制モデルに近づく形になります。
■ 5. 制度が導入された場合の「3つのシナリオ」
● A：国籍を登記簿に公開（強い制度）
→ 海外資本減少、透明性は最大。
● B：行政のみが国籍把握（非公開）
→ プライバシーと透明性のバランス型。
● C：調査のみで記載なし（現状維持寄り）
→ 規制強化にはつながりにくい。
政府の判断次第で、不動産市場の動きは大きく変わります。
■ 6. まとめ：不動産市場は“透明性強化”の時代へ
国籍記入義務化の議論は、
マンション高騰
外国人購入の増加
安全保障
所有者不明土地
といった社会問題が背景にあります。
制度の是非は別として、
「不動産取引の透明性を強める流れ」は確実に進んでいる と言えます。
不動産業者・投資家・所有者にとって、
今後の制度設計を注視することが重要です。
センチュリー21ベルツリー