カテゴリ：ベルツリーの不動産コラム / 投稿日付：2026/04/26 10:55
登記簿の面積と実際の面積が違う？
「公簿売買」で知っておくべきリスク
公開日: 2026年4月26日
不動産を購入しようとする多くの方が「法務局にある登記簿の面積なのだから、正確に決まっている」と考えますが、実はここに落とし穴があります。実務の世界では、登記簿上の面積と実際の面積が一致しないケースは決して珍しくありません。
この面積の差異をめぐるトラブルを防ぐために知っておくべきなのが、「公簿売買（こうぼばいばい）」という契約形式です。知らずに契約すると、将来の建て替えや売却で大きな不利益を被る可能性があります。
1．「公簿売買」と「実測売買」の違い一覧
| 比較項目 | 公簿売買 | 実測売買 |
|---|---|---|
| 基準となる面積 | 登記簿（公簿）の記載面積 | 実際に測量した面積 |
| 代金の精算 | 原則として行わない（固定） | 実測結果に応じて単価精算する |
| 主な対象物件 | 中古マンション、広大な山林など | 新築分譲地、都心の高額な土地など |
| 主なメリット | 測量費用がかからず取引が迅速 | 1㎡単位で正確な代金が確定する |
2．なぜ「国の記録」にズレが生じるのか？
「なぜ公的な登記簿が間違っているのか」と疑問に思われるかもしれませんが、それには日本の土地制度の歴史が深く関わっています。
明治時代からの「縄伸び・縄縮み」
現在残っている登記簿の多くは、明治時代の「地租改正」時のデータが元になっています。当時の測量技術は未熟で、また「税金を安くするためにあえて狭く申告した（縄伸び）」といったケースが多々ありました。
※一度も精密な測量が行われていない土地は驚くほど多く、現代の技術で測り直すと「数坪違った」ということが現実に起こり得ます。
3．「公簿売買」で注意すべき実務的リスク
① 理想の家が建てられない可能性
建物を建てる際の「建ぺい率」や「容積率」は、登記簿面積ではなく実際の敷地面積に対して計算されます。実測が登記簿より狭かった場合、予定していたサイズの家が建築確認を通らないという致命的な事態になりかねません。
② 隣地との境界トラブル
公簿売買は、必ずしも境界を確定させた図面があることを保証しません。境界が曖昧なまま購入すると、将来隣人とトラブルになるリスクが残ります。
4．実務事例：リスクを回避したケース
チェックすべき3つのポイント
- 地積測量図の作成年： 昭和以前のものは精度が低い可能性があります。
- 現地の境界標： 四隅に「境界標」がしっかり存在するか、自分の目で確認します。
- セットバックの有無： 実際に有効活用できる面積が大幅に少なくなる傾向があります。
5．結論：納得のいく取引のために
公簿売買そのものが悪いわけではありません。大切なのは、「登記簿の数字は、あくまで一つの目安に過ぎない」という前提に立って物件を見ることです。
結びに
ベルツリーでは、独自のネットワークと専門的な知見を活かし、表面上の書類だけではない、土地の権利関係や背景まで踏み込んだ調査を行っています。
「この物件の面積は本当に信頼できるのか？」といった不安に対し、根拠に基づいた回答を提示します。後悔しない不動産選びを、ここから始めましょう。
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