カテゴリ：ベルツリーの不動産コラム / 投稿日付：2026/01/31 11:27
中古住宅の住宅ローン控除が「13年」へ
2026年1月入居から始まる新制度と、リフォーム補助金の賢い使い方
「中古住宅は、住宅ローン控除が不利」——そんな認識は、2026年から大きく変わりました。
2026年（令和8年）1月1日以降に入居する場合、一定の条件を満たした中古住宅であれば、
新築住宅と同じ「13年間」の住宅ローン控除を受けられるようになっています。
住宅価格の高騰が続く中で、「立地の良い中古住宅を選び、自分好みに整えて住む」という選択は、 これまで以上に現実的で合理的なものになりつつあります。
今回は、始まったばかりの新制度について、実務でつまずきやすいポイントを中心に整理してみましょう。
1何が変わった？中古住宅の住宅ローン控除
今回の税制改正で最も大きなポイントは、中古住宅と新築住宅の“控除期間の差”が縮まったことです。
入居時期が基準になる
新制度の対象となるのは、2026年1月1日から2030年12月31日までに入居した方です。
注意したいのは、売買契約日や引渡日ではなく、「実際に住み始めた日（入居日）」が基準になるという点です。
2控除期間は「10年 → 13年」へ
これまで中古住宅の住宅ローン控除は、原則として10年間が上限でした。
しかし2026年以降は、省エネ基準を満たした中古住宅であれば、控除期間が13年間に延長されます。
さらに、省エネ性能が高い住宅（ZEH水準など）では、借入限度額も引き上げられ、 子育て世帯等の場合、最大4,500万円まで対象となるケースがあります。
理論上の最大控除額は、13年間で409.5万円に達するケースもあります。
「中古だから減税が少ない」という前提は、もはや当てはまらない時代になったと言えるでしょう。
3床面積要件の緩和も大きな変化
もう一つ見逃せないのが、床面積要件の緩和です。
これまで住宅ローン控除を受けるためには、登記簿上の床面積が50㎡以上必要でした。
2026年からは、一定の所得要件（合計所得金額1,000万円以下など）を満たす場合、 40㎡以上の住宅も対象になります。
コンパクトマンションや、利便性重視の住まいを検討している単身世帯にとっては、 選択肢が広がる改正と言えるでしょう。
4鍵を握るのは「省エネ基準」
ここで重要なのは、すべての中古住宅が自動的に13年控除になるわけではないという点です。
2026年以降の住宅ローン控除では、物件が国の定める省エネ基準に適合していることが、 実質的な前提条件になっています。
中古住宅の場合は、リノベーションによって性能を引き上げ、適切な性能証明書を取得することが、 将来の資産価値を考えるうえでも重要になってきます。
5併せて活用したいリフォーム補助金制度
中古住宅＋リフォームを検討する方にとって、住宅ローン控除と併せて検討したいのが 「住宅省エネ2026キャンペーン」です。
先進的窓リノベ2026事業
断熱性能を高める窓改修に対して、最大100万円の補助が受けられます。
住宅ローン控除が「税金の還付」であるのに対し、補助金は「工事費用の直接補助」となるため、
初期費用を抑える効果が大きい制度です。
未来エコ住宅2026事業
高効率給湯器や節水型トイレなど、省エネ設備の導入を支援する制度で、全世帯が対象となります。
これらを組み合わせることで、中古住宅でも快適性を高めながら、トータルコストを抑えることが可能になります。
6実務で特に注意したいポイント
新制度を活用するうえで、以下の点は事前に確認しておきたいところです。
- 入居時期の確認：2026年以降の入居が必須条件です。
- 性能証明の取得タイミング：多くの場合、引渡し前の手続きが必要になります。
- 補助金の予算枠：年度途中で受付終了となる可能性があります。
制度そのものよりも、スケジュール管理と事前準備が結果を左右します。
まとめ制度を「使える人」になるために
2026年からの制度改正により、中古住宅市場は「より質の高い住まいを選びやすい環境」へと変わりつつあります。
住宅ローン控除の13年化や、大型の省エネ補助金は、単なる節税制度ではありません。
長く快適に住める住宅を増やすための仕組みです。
制度をきっかけに、「どんな性能の家に住みたいか」「将来どのように住み替える可能性があるか」を 考えてみるのも、一つの良いタイミングかもしれません。
センチュリー21ベルツリー