マンションを購入する際、多くの方が「物件価格」や「立地」に注目されますが、見落としがちなのが“毎月の維持費”です。
特に管理費と修繕積立金は、将来の安心と資産価値に大きく関わる重要な費用です。

この記事では、マンションを購入検討中の方に向けて、維持費の正しい理解とチェックすべきポイントを分かりやすく解説します。

1. 「管理費」と「修繕積立金」ってなに？

管理費とは？

マンションの共用部分（エントランス・エレベーター・廊下・ゴミ置き場など）を維持管理するための費用です。具体的には：

• ・管理人の人件費
• ・共用部の電気代・水道代
• ・清掃や植栽の手入れ
• ・管理会社への委託費用　など

管理が行き届いているかどうかは、快適な生活や資産価値にも直結します。

修繕積立金とは？

長期的な視点で、建物の老朽化に備えて積み立てておく費用です。主な用途は：

• ・外壁の塗り替え
• ・屋上防水工事
• ・給排水管の交換
• ・エレベーターのリニューアル など

築年数が経つにつれ、修繕費の金額も増えるため、積立金の計画がとても大切です。

2. 管理費・修繕積立金の「相場」はどれくらい？

一概には言えませんが、目安としては以下の通りです（※専有面積70㎡前後の場合）：

中には、購入当初は安くても将来的に大幅に増額されるケースもあります。
そのため、「今安い＝ずっとお得」とは限りません。

3. チェックすべき5つのポイント

マンション購入時は、以下のポイントを確認することがとても大切です。

✅ ① 長期修繕計画書は整っているか？

→ 修繕積立金が十分か、どのタイミングでどんな工事が予定されているか確認しましょう。

✅ ② 管理組合は機能しているか？

→ 定期的に総会が開催されているか、議事録があるかをチェック。

✅ ③ 過去に大規模修繕が行われたか？

→ 実施履歴があるマンションは、計画的にメンテナンスがされている証拠です。

✅ ④ 管理会社の対応や評価は？

→ 管理が行き届いているか、住民対応に問題はないかを口コミや現地で確認。

✅ ⑤ 共用部の清掃・美観状態は？

→ 見た目だけでなく、住民の意識の高さや管理体制の良さが表れます。

4. さいたま市北区でマンションを選ぶなら

さいたま市北区（宮原・日進・土呂エリアなど）は、JR高崎線・埼京線・ニューシャトルが利用できる便利なエリアで、ファミリー世帯にも人気です。

北区内には築年数が10年以上のマンションも多く、管理費・修繕積立金の「将来性」を見極めることが重要です。

5. まとめ：価格だけでなく、維持費にも目を向けよう

マンションは「買って終わり」ではなく、「住んでからのコスト」が重要です。
管理費や修繕積立金の金額、将来の増額計画、管理状況をしっかり確認することが、後悔しない購入につながります。

特にさいたま市北区のようにエリアによって相場も異なる地域では、地元密着の不動産会社に相談することが安心への近道です。

当社では経験豊富なスタッフが、あなたのライフスタイルやご希望にぴったりの物件をご提案します。初めての方でも安心してご相談ください。

「この部屋、もしかして事故物件なんじゃ…？」
物件を内見したお客様から、そんなご質問をいただくことがあります。
また、売主・貸主の方からは「事故物件って、ちゃんと伝えなきゃいけないの？」と聞かれることも。

実は、事故物件の定義や“告知のルール”には、明確な線引きがあるようでないというのが現実です。

今回は、**不動産のプロ視点から「事故物件と告知義務の基本」**をわかりやすく解説します。

■ そもそも「事故物件」とは？

「事故物件」とは、一般的には以下のようなケースが含まれます：

• 室内での自殺・他殺・変死
• 孤独死（死後長期間発見されなかった）
• 火災・事件・重大な事故が発生した建物

ただし、「どこまでが“事故”か」の線引きは曖昧で、
法律上は“心理的瑕疵（かし）”物件の一種として扱われます。

■ 告知義務ってどこまであるの？

国土交通省のガイドライン（2021年）では、売買・賃貸において、以下のような整理がされています。

つまり、「自然死＝告知不要」とは限らないのがポイントです。
例えば、「死後3カ月以上経って発見された」「異臭や特殊清掃が必要だった」などの場合は、借主や買主の判断に影響する可能性があるため、説明が必要になることもあります。

■「知らなかった」では済まされないリスクも

売主・貸主が事故を把握していたにも関わらず、買主や借主に説明しなかった場合は、

• 売買契約の解除・損害賠償
• 賃貸契約の家賃減額請求・慰謝料請求
  などの法的トラブルに発展する可能性があります。

また、「知っていたかどうか」が争点になることもあり、故意に隠していたと判断されると不利になります。

■ 不安なときはどうすればいい？

事故物件かどうかに不安がある場合は…

▶【買主・借主側】

• 契約前に「過去に事件や死亡事故はありますか？」と明確に質問
• 調査会社（レインズ、過去報道、不動産情報サイト等）を活用

▶【売主・貸主側】

• 過去の事情はできるだけ誠実に伝える
• 説明の要否を、不動産会社や弁護士と相談することが大切です

【まとめ】

「事故物件」という言葉には明確な法律上の定義はなく、
実際は買主・借主の心理的な受け止め方がトラブルの原因になりがちです。

だからこそ、

• 売る側・貸す側は、事前に情報整理と説明の準備を
• 買う側・借りる側は、不安な点を契約前にしっかり確認を

そして何より、疑問があればプロに相談するのが一番の安全策です。

弊社では、トラブルを未然に防ぐためのサポートを、丁寧に行っております。

気になることがあればお気軽にお問い合わせください。

「親が亡くなったけど、実家の土地ってどうすればいいの？」
相続が発生した直後、多くの方が戸惑うのが不動産の取り扱いです。

現金とは違い、不動産は分けにくく、売るにも名義変更が必要です。
しかも最近は、相続登記の義務化など、制度も大きく変わってきています。

今回は、**不動産相続で押さえておくべき基本と“最初にやるべきこと**をわかりやすくまとめました。

■ 相続が発生すると、土地は「相続人全員の共有状態」になる

親御さんが亡くなると、その土地や家は自動的に法定相続人（配偶者・子など）全員の共有財産になります。
つまり、「誰かが勝手に売ったり貸したりできない」状態です。

まずは、以下のステップを踏む必要があります。

■ 不動産相続の初動ステップ【4段階】

1. 死亡届・火葬等の手続き（市役所）
2. 遺言書の有無を確認（公正証書 or 自筆証書）
3. 法定相続人の調査（戸籍の取得）
4. 相続人全員で遺産分割協議

この協議によって、

• 誰が相続するか（共有にするか、売却するか）
• どのように分けるか（代償金を支払うか）

を決定し、それに基づいて**登記名義の変更（相続登記）**を行います。

■ 2024年から相続登記が義務化されました

以前は相続登記を「しないまま放置」しても罰則はありませんでしたが、
2024年4月以降、相続登記が義務化されました。

• 相続から3年以内に登記しないと、
• **10万円以下の過料（罰金）**が科される可能性があります。

特に、空き家・実家などを「とりあえず放置」している方は、
これを機に早めの手続きを検討することが重要です。

■ 名義変更だけでは済まない？ 相続後に必要なこと

不動産を相続した場合、その後も以下の対応が必要になります：

• 固定資産税の納税（自治体への届出）
• 管理・草刈り・修繕などの維持コスト
• 空き家になった場合の防犯・防災リスク
• 売却や賃貸を検討する場合の名義整理・手続き

とくに遠方にお住まいのご家族や、兄弟間で共有しているケースでは、後回しにすると話し合いが難航するリスクもあります。

■ 相続した土地・家、どうすればいい？

▶ 相続して住む予定がある場合 → 名義変更＋リフォーム等の準備
▶ 相続しても使わない場合 → 売却・賃貸・管理代行の検討
▶ 放置されている空き家 → 固定資産税・近隣トラブルに注意

なかには、「相続した土地を手放したい」という方のために、
国が引き取る「相続土地国庫帰属制度」を検討できる場合もあります（※条件あり）。

【まとめ】
不動産の相続は、単なる“名義変更”ではなく、その後の管理・活用・処分までを見据えた判断が必要です。

「手続きの流れがよくわからない」
「兄弟で話し合いがまとまらない」
「実家が空き家になっているが、どうしていいかわからない」

そんなときは、不動産の相続に強い専門家に早めにご相談ください。
司法書士・税理士・不動産会社が連携することで、ベストな着地点を見つけることができます。

「何から始めればいいのかわからない」という方は、相続前・相続後を問わず、ぜひ一度弊社にご相談ください。

「築30年を超える家って、もう価値がないんでしょ？」「どうせ土地代だけになってしまうのでは…」

そんなご相談をいただくことが増えています。たしかに築年数が経った住宅の売却は、新築や築浅物件と比べると、査定価格や売れ行きに差が出やすいのは事実です。しかし、「築30年＝売れない」というわけではありません。今回は、不動産業者の視点から「古家売却のリアル」を解説します。

■ 「古いから価値がゼロ」とは限らない

木造住宅は一般的に法定耐用年数が22年とされており、金融機関の査定や減価償却上では、築30年の住宅は「建物価値ゼロ」と見なされることもあります。

ただしこれはあくまで税務・会計上の考え方であり、実際の市場では「使える家」「住める家」ならば、建物部分に一定の価値がつくこともあります。

とくに、以下のようなケースでは、築年数に関係なく評価されやすい傾向があります：

• ・しっかりとリフォーム・メンテナンスされている
• ・現行の建築基準に適合している
• ・人気エリア・駅近・通学区の好条件
• ・建物をそのまま使いたいという買主層がいる

■ 「古家付き土地」として売るという選択肢

一方、築30年を超え、大規模な修繕が必要な状態の場合は、「古家付き土地」として売り出すケースも多くあります。

この場合、買主の多くは**「土地としての価値」に注目**しており、建物は解体前提です。そのため…

• 解体費用を売主が負担するか
• 現況引渡し（建物そのまま）にするか
• 解体後の更地にするか

といった点は、売却戦略を左右する重要ポイントとなります。

■ 解体するか、そのまま売るか── 判断の分かれ目

よくある質問が、「解体してから売った方がいいの？」というものです。
答えはケースバイケースです。

以下の条件に当てはまる場合は、解体したほうが良い可能性が高いです。

・老朽化が激しく、建物の見た目が悪い

・シロアリ・雨漏りなどの重大劣化

・土地の価値が高く、建物が邪魔とみなされる。

ただし、解体には**費用（100～200万円前後）**がかかるうえ、更地にすると固定資産税が数倍に跳ね上がる場合もあるため、慎重な判断が必要です。

■ 古家付きでも「買い手がつく」時代

近年は、中古住宅を自分好みにリフォームして住みたいというリノベ志向の若い世代も増えています。
また、築古戸建を安く購入して貸し出す「戸建賃貸」や「DIY投資」といった活用もあり、築30年以上の住宅にもニーズは存在します。

つまり、売れないのではなく、“どう売るか”が重要なのです。

【まとめ】

築30年を超える家でも、「土地としての価値」「建物の使い道」次第で、十分に売却が可能です。
大切なのは、以下の3点を見極めること：
・建物を活かすか壊すか
・どんな買主層が考えられるか
・解体やリフォームのコストと税金のバランス

ご自身の物件がどのパターンに当てはまるのか知るためにも、まずは不動産会社による現地調査・戦略的な査定をおすすめします。

弊社では、築年数の経った物件についても、売却の可能性・活かし方を丁寧にご提案しています。
「うちの家、売れるかな？」そんな疑問があれば、お気軽にご相談ください。

「相続したけれど、使い道がない」「管理や税金が負担になっている」。
そんな土地に悩む方にとって、画期的な制度が2023年4月から始まったのが、「相続土地国庫帰属制度」です。

これは、一定の条件を満たせば、不要な土地を国に引き取ってもらえる仕組みで、「土地を相続したくない」「売れない土地を手放したい」という声に応える新制度です。

■ 制度の概要：簡単にいえば「土地を国に引き取ってもらえる」

この制度では、相続や遺贈によって取得した土地を国庫（＝国）に帰属させる申請ができるようになりました。
申請が認められると、申請者はその土地の所有権を手放し、今後の固定資産税や管理責任から解放されます。

■ どんな土地でも手放せるわけではない

制度は魅力的ですが、すべての土地が対象になるわけではありません。
次のようなケースは、原則として対象外です：

• ・建物が残っている土地
• ・担保がついている（抵当権など）
• ・他人の権利が設定されている（地上権、借地権など）
• ・ゴミが放置されている、土壌汚染が疑われる
• ・境界が未確定・争いがある
• ・崖地など、管理に費用がかかる土地

つまり、「売れないから手放したい」というような問題土地は、国も受け取ってくれないことが多いのです。

■ 手放すには「負担金」が必要

さらに、手放すためには「負担金（10年分相当の管理費）」を支払う必要があります。
例として、宅地なら原則20万円（1筆ごと）が目安とされています。

申請には調査・書類準備・時間がかかるため、行政書士など専門家の関与が必要になるケースもあります。

■ どんな人におすすめの制度？

• 実家の土地だけ相続してしまったが、利用予定がない
• 地方の山林・原野を相続したが、売却もできない
• 税金や草刈りなどの維持費が年々重くなってきた
• 自分の代で“土地問題”に終止符を打ちたい

こうしたお悩みをお持ちの方にとっては、制度の活用が検討に値します。
ただし、「相続前」から計画しておくことが大切です。

■ 【まとめ】使えそうで、意外とハードルも高い

「相続土地国庫帰属制度」は、これまでなかった「土地を手放す権利」を与える制度ですが、条件や手続きが厳しく、万能ではないことに注意が必要です。
気になる土地がある方は、相続前・相続後を問わず、ぜひ一度弊社にご相談ください。

詳細は法務省のHPをご覧ください。
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00454.html