位置指定道路とは？

不動産購入前に知っておきたい基本知識

土地や戸建の購入を検討していると、
前面道路について
「位置指定道路に該当します」
と説明されることがあります。

聞き慣れない言葉のため、

• 公道なのか私道なのか

• 建築に問題はないのか

• 将来、建て替えはできるのか

と不安に感じる方も少なくありません。

ここでは、
位置指定道路とは何か、
そして なぜ道路として認められないと建築できないのか を、
不動産購入前の方向けに分かりやすく解説します。

1．位置指定道路とは何か

位置指定道路とは、
建築基準法第42条第1項第5号に基づき、
行政が「この場所に道路があるものとして扱う」と指定した道路のことです。

簡単に言うと、

本来は私有地だが、
建築のために「道路として認められている土地」

という位置づけになります。

2．公道か私道か

位置指定道路は、
公道ではなく、私道であることがほとんどです。

ただし、

• 建築基準法上は「道路」として扱われる

• 接道義務（原則：幅員4m以上の道路に2m以上接道）を満たす

という点で、
建物を建てるための道路として機能しています。

3．なぜ「道路として認められない」と建築できないのか

ここが、位置指定道路を理解するうえで
とても重要なポイントです。

建築基準法では、
建物を建てる土地は原則として
法律上の「道路」に接していなければならない
と定められています。

これは、見た目の問題ではなく、
安全と街づくりを守るためのルールです。

理由① 緊急車両が確実に通れるようにするため

建物が建つ以上、

• 消防車

• 救急車

• ごみ収集車

などが確実に出入りできる必要があります。

見た目は道のようでも、

• 幅が極端に狭い

• 行き止まりになっている

• 私的に使われているだけ

といった通路では、
災害時や緊急時に対応できない可能性があります。

そのため、
法律上「道路」と認められていない土地には、
原則として建築ができません。

理由② 無秩序な建築を防ぐため

もし、
道路として認められていない通路沿いに
自由に建物が建てられてしまうと、

• 通行がさらに狭くなる

• 日照や通風が悪化する

• 防災上のリスクが高まる

といった問題が起こりやすくなります。

そこで、
一定の基準を満たした道路にしか建築を認めない
というルールが設けられています。

理由③ 将来にわたって安全な街を守るため

建築基準法は、
今だけでなく 将来の街の安全性 も考えています。

• 建て替え

• 世代交代

• 人口の増減

があっても、
道路条件が確保されていなければ、
街全体の安全性が保てません。

そのため、

「法的に道路として認められていること」

が、
建築の前提条件になっています。

4．位置指定道路は、この条件を満たすための制度

ここで、位置指定道路の役割が見えてきます。

位置指定道路は、

• 本来は私有地であっても

• 幅員や形状など、一定の基準を満たすことで

「この場所は道路として扱ってよい」
と行政が認めたものです。

その結果、

• 公道ではない

• しかし建築基準法上は「道路」

として扱われ、
建築が可能になるという仕組みになっています。

5．位置指定道路のメリット

位置指定道路には、次のようなメリットがあります。

• 建築基準法上の道路として認められている

• 原則として建て替え・再建築が可能

• 交通量が少なく、落ち着いた住環境になりやすい

「私道だから建てられない」というわけではありません。

6．購入前に注意しておきたい点

一方で、位置指定道路には注意点もあります。

① 所有関係の確認が必要

• 道路部分を複数人で共有している

• 隣地所有者が単独で所有している

など、
権利関係の確認は必須です。

② 維持管理は原則、所有者負担

位置指定道路は公道ではないため、

• 舗装の補修

• 排水の清掃

• 修繕費用

などは、
所有者や利用者の負担となるのが一般的です。

③ 将来の建て替え・売却への影響

位置指定道路そのものは問題ありませんが、

• 指定幅員が現在の基準を満たしているか

• 指定が失効していないか

といった点は、
購入前に必ず確認しておきたいポイントです。

7．位置指定道路＝危険ではありません

誤解されがちですが、

❌ 位置指定道路だから危険
❌ 位置指定道路だから価値が低い

ということはありません。

重要なのは、

• 法的に道路として有効か

• 接道要件を満たしているか

• 管理状況がどうか

を個別に確認することです。

まとめ

位置指定道路は「建築のために認められた私道」

位置指定道路とは、
私道でありながら、建築基準法上は道路として認められている土地です。

建築できるかどうかは、

• 道があるかどうか
  ではなく

• 法的に道路として認められているかどうか

で決まります。

名前だけで判断せず、
仕組みを理解したうえで検討することが、
後悔しない不動産購入につながります。

「災害に強い不動産を選びたい」と思っても、

何を基準に判断すればよいか分からない、という方は少なくありません。

そこで本記事では、
**さいたま市北区で不動産を検討する際に使える
“実務ベースのチェックリスト”**をまとめました。

すべてを完璧に満たす物件は多くありませんが、
どこが強く、どこに注意が必要かを把握することが大切です。

【チェック①】建物の耐震性（地震対策の基本）

□ 建築確認が1981年6月1日以降（新耐震基準）
□ 構造が明確（木造／RC造／S造など）
□ マンションの場合、耐震診断・補強履歴が確認できる
□ 大規模修繕が計画的に行われている

→
ポイント

• 新耐震＝絶対安全ではない

• 管理状態とセットで確認する

【チェック②】土地・立地条件（見落とされがち）

□ 周囲より極端に低い土地ではない
□ 前面道路に大きな水たまり跡が見られない
□ 造成地・埋立地の場合、履歴を確認している
□ 擁壁・がけが適切に管理されている

→
ポイント

• 同じ北区内でも立地差は大きい

• 現地確認が非常に重要

【チェック③】ハザードマップの読み取り（水害・地震）

□ 洪水・内水ハザードを確認している
□ 浸水想定の「深さ」「継続時間」を把握している
□ マンションの場合、住戸の階数を考慮している
□ 地震・液状化リスクも併せて確認している

→
ポイント

• 色がついている＝即NGではない

• 建物条件と組み合わせて判断

【チェック④】地震後の生活インフラ（暮らしの強さ）

□ 停電時でも生活しやすい環境か
□ 周辺に医療機関・スーパーがある
□ 駅・幹線道路へのアクセスが複数ある
□ 避難場所までの動線を把握している

→
ポイント

• 建物が無事でも「生活できるか」が重要

• さいたま市北区は生活利便性の差が出やすい

【チェック⑤】建物設備・管理（長期的な安心）

□ 給排水・電気設備の位置が低すぎない
□ マンションの場合、共用部の管理体制が明確
□ 管理組合が機能している
□ 修繕積立金が極端に不足していない

→
ポイント

• 災害時は設備トラブルが起きやすい

• 管理＝災害耐性と考える

【チェック⑥】将来の売却・賃貸を見据えた視点

□ 災害リスクについて説明できる内容を把握している
□ 融資がつきやすい条件か（耐震・立地）
□ 次の買主・借主がどう感じるか想定している

→
ポイント

• 災害に強い不動産＝
  将来も説明しやすい不動産

チェック結果の考え方（重要）

✔ すべてOK → 災害耐性は高め
✔ いくつか注意点あり → 条件整理と価格バランスが重要
✔ 多くが未確認 → 慎重に再検討

大切なのは、
「不安をゼロにする」ことではなく、
「リスクを理解したうえで選ぶ」ことです。

さいたま市北区で不動産を探す方へ（実務目線）

さいたま市北区は、

• 生活利便性が高い

• 住宅ストックが豊富

一方で、

• エリア・築年数・立地による差

• 災害リスクの感じ方の違い

が出やすい地域でもあります。

そのため、
このチェックリストを基準に、
物件ごとに「強み・弱み」を整理することが
後悔しない不動産選びにつながります。

まとめ

災害に強い不動産とは「総合点が高い不動産」

災害に強い不動産は、

• 新しい

• 高い

• 有名

といった条件だけで決まるものではありません。

耐震・立地・管理・生活環境・将来性
これらを総合的に見て、
バランスの取れた不動産こそが、
本当に「災害に強い不動産」です。

不動産を探していると、

「この物件は旧耐震です」
「新耐震基準なので安心ですよ」
といった説明を受けることがあります。

しかし、

• 旧耐震はどこが違うのか

• 新耐震なら本当に安全なのか

• 価格が安い旧耐震は買ってはいけないのか

といった点について、
正確に理解している方は意外と多くありません。

本コラムでは、不動産購入・投資を検討する方に向けて、
旧耐震と新耐震の違いを「制度・構造・実務」の3つの視点から
分かりやすく解説します。

1．旧耐震・新耐震とは何か【結論から】

まず結論です。

• 旧耐震基準
  　→ 1981年5月31日以前に「建築確認」を受けた建物

• 新耐震基準
  　→1981年6月1日以降に「建築確認」を受けた建物

ポイントは、
「完成した年」ではなく「建築確認を受けた日」
で判断されることです。

築年数だけで単純に判断すると、
誤解が生じやすいので注意が必要です。

2．何がどう違うのか｜耐震基準の考え方

旧耐震基準の考え方

旧耐震基準では、

• 震度5程度の地震で
  　→建物が倒壊しないこと

が主な想定でした。

つまり、
「大地震では一定の被害が出ることを前提」
とした設計思想です。

新耐震基準の考え方

一方、新耐震基準では、

• 震度6強〜7程度の地震でも
  　→建物が倒壊・崩壊しないこと

が求められています。

ここで重要なのは、

• 無傷であること
  ではなく

• 人命が守られること

が基準になっている点です。

3．「新耐震＝絶対安全」ではない理由

よくある誤解がこれです。

× 新耐震だから安心
〇新耐震でもリスクはある

理由は次のとおりです。

• 建物の構造（木造・RC・S造）

• 地盤や立地条件

• 設計・施工の質

• 経年劣化や管理状態

これらによって、
同じ新耐震でも耐震性には差が出ます。

新耐震は
「最低限クリアすべきライン」
と考えるのが現実的です。

4．旧耐震は「危険だから買ってはいけない」のか？

結論から言うと、
必ずしもそうではありません。

旧耐震物件であっても、

• 耐震診断を受けている

• 耐震補強工事が行われている

• 管理状態が良好

といったケースでは、
実務上、十分検討対象になることもあります。

一方で、

• 耐震診断なし

• 補強予定なし

• 管理不全

の場合は、
価格が安くても慎重な判断が必要です。

5．旧耐震・新耐震は「価格」にどう影響するか

不動産市場では、

• 旧耐震
  　→ 価格が抑えられやすい

• 新耐震
  　→ 相場が安定しやすい

という傾向があります。

ただし、

• 旧耐震だから必ず安い

• 新耐震だから必ず高い

という単純な話ではありません。

「耐震性 × 立地 × 管理状態」
このバランスが、最終的な評価を決めます。

6．住宅ローン・融資への影響

実務上、重要なのが融資との関係です。

• 金融機関によっては
  　→ 旧耐震物件は融資条件が厳しくなる

• 耐震診断や補強がないと
  　→フルローンが難しいケースもある

将来売却する際にも、
次の買主が融資を受けられるか
という視点が重要になります。

7．さいたま市北区で特に意識したいポイント

さいたま市北区には、

• 昭和期に建てられた戸建・マンション

• 新耐震以降の住宅

• 再開発・建替えが進むエリア

が混在しています。

そのため、

• 「築年数が古い＝一律に危険」

• 「新しい＝無条件で安心」

と判断するのではなく、
物件ごとに中身を見ることが大切です。

8．不動産購入前に確認すべきチェックリスト

旧耐震・新耐震に関わらず、
次の点は必ず確認しましょう。

• 建築確認年月日

• 構造種別

• 耐震診断の有無

• 耐震補強工事の履歴

• 管理状況（特にマンション）

• 将来の売却・融資のしやすさ

これらを整理することで、
**「知らずに背負う耐震リスク」**を減らすことができます。

9．不動産売買仲介としてお伝えしたいこと

私たちは不動産売買仲介として、

「旧耐震だから不安」
「新耐震なら安心ですよね？」

というご相談を日々受けています。

その際にお伝えしているのは、

耐震基準は重要だが、
それだけで判断するのは危険

という考え方です。

耐震・立地・管理・将来性を
セットで考えることが、
後悔しない不動産購入につながります。

まとめ

旧耐震・新耐震は「判断材料の一つ」

旧耐震・新耐震の違いは、
不動産選びにおいて非常に重要なポイントです。

しかし、それは
「買う・買わない」を決める唯一の基準ではありません。

大切なのは、

• 何が違うのかを正しく理解し

• 物件ごとの条件を見極め

• 将来も含めて判断すること

です。

不動産購入を検討されている方は、
耐震基準についても納得したうえで、
安心できる選択をしていきましょう。

最近発生した【青森県東方沖地震】の報道を受け、

不動産と地震リスクについて、
改めて考えるきっかけになった方も多いのではないでしょうか。

• これから購入を考えている不動産は安心できるのか

と、住まいの安全性や資産としての不動産について
立ち止まって考える方は少なくありません。

日本で不動産を考える以上、
地震リスクと無関係でいることはできません。
本コラムでは、さいたま市北区の不動産事情を踏まえながら、
地震リスクをどのように捉え、不動産判断にどう織り込むべきかを整理します。

1．地震は「想定外」ではなく不動産の前提条件

日本は世界的に見ても地震が多い国です。
そのため、不動産において地震は、

× 起きたら不運な出来事
〇最初から起きる前提で考えるべきリスク

として捉える必要があります。

震度4程度の地震でも、

• 家具が揺れる

• 建物がきしむ

• 生活の中で不安を感じる

といった影響は十分にあります。

地震リスクは
「倒壊するかどうか」だけではなく、
暮らしや資産価値にどう影響するかという視点で考えることが重要です。

2．さいたま市北区の不動産と地震リスクの特徴

さいたま市北区は、

• 大宮駅へのアクセスが良い

• 住宅地として成熟している

• 戸建・マンションともにストックが豊富

といった特徴を持つエリアです。

一方で、北区内には、

• 旧耐震基準（1981年5月以前）の住宅

• 新耐震基準以降の住宅

• 比較的新しい分譲マンション

が混在しています。

築年数や構造によって、
将来の大きな地震を想定した際の評価が変わる物件もあります。

購入前に、
建築年・構造・耐震補強の有無を確認することは、
北区で不動産を選ぶうえで欠かせないポイントです。

3．地震リスクは「建物」だけで決まらない

不動産と地震というと、
建物の強さだけに目が向きがちですが、
実際にはそれだけではありません。

① 土地・立地の影響

地震被害は、
地盤や周辺の地形といった土地条件にも左右されます。

同じ構造・同じ築年数の建物であっても、
立地によって安心感が変わることは珍しくありません。

② 地震後の生活への影響

地震は、建物が無事でも、

• 停電・断水

• 交通機関の乱れ

• 周辺施設の機能停止

といった形で、生活に影響を及ぼします。

不動産選びでは、
地震後の生活動線まで想定できているか
という視点も重要です。

4．さいたま市北区でも考えておきたい南海トラフ地震の影響

地震の話題になると、
「南海トラフ地震は西日本の話」と感じる方もいます。

しかし、専門家の見解では、
南海トラフ巨大地震が発生した場合、
関東地方でも長周期地震動や広範なインフラへの影響が及ぶ可能性
が指摘されています。

さいたま市北区は内陸部に位置するため、
津波の直接的な被害を想定する必要はありませんが、

• 長時間の揺れによる建物への影響

• 首都圏全体の交通・物流の混乱

• 電力・ガス・水道など生活インフラへの影響

といった間接的なリスクは、
不動産を考えるうえで無視できません。

5．地震リスクは資産価値にも影響する

地震リスクは、
住みやすさだけでなく、
将来の売却や賃貸にも影響します。

• 耐震性が評価されにくい物件

• 災害リスクが意識されやすい立地

は、地震のたびに注目され、
結果として市場評価が変わることがあります。

「今住めるかどうか」だけでなく、
将来どう評価されるかという視点は、
さいたま市北区で不動産を選ぶ際にも重要です。

6．さいたま市北区で不動産を選ぶ際のチェックポイント

地震リスクを踏まえた不動産選びでは、
次の点を整理しておくことをおすすめします。

• 建築年・耐震基準

• 構造（木造・RC造など）

• 周辺インフラ・生活環境

• ハザードマップの確認

• 将来の売却・賃貸のしやすさ

これらを総合的に判断することで、
地震リスクと上手に付き合う不動産選びが可能になります。

7．不動産売買仲介としてお伝えしたいこと

私たちは、さいたま市北区を中心に
不動産売買のご相談をお受けしています。

その中で多いのが、
「地震が不安で購入に踏み切れない」という声です。

その際にお伝えしているのは、

地震リスクは避けられないが、
知らずに背負うリスクは減らせる

という考え方です。

物件の条件や立地を一つひとつ整理し、
将来も見据えた判断を行うことが、
不動産購入で後悔しないための第一歩になります。

まとめ

地震を「恐れる」より「織り込む」不動産判断を

大規模な地震や、
将来想定されている南海トラフ地震の可能性は、
私たちに「不動産と地震をどう考えるか」を改めて問いかけています。

不動産は、
地震があるから危険なのではありません。
地震を前提に考えずに選ぶことが、最大のリスクです。

これからさいたま市北区で
不動産の購入や投資を検討される方は、
地震リスクも含めた視点で、
納得できる判断をしていきましょう。